Maja müügil ja ostul tuleb veenduda projektdokumentatsiooni korrasolekus

Nii majanduse kõrghetkedel kui ka madalseisus on ehitatud, laiendatud ja renoveeritud palju hooneid, kas puudulikult koostatud või üldse ilma seaduses nõutud lubade ja projektideta. Mis nende hoonete probleemid võivad olla ning kuidas nendega toime tulla? Ehitusluba, kasutusluba puudub, ehk on veel ehitus pooleli. Ja kui ka on projekt, kas siis on hoone sellele vastavalt ehitatud?
 

Inimeste teadlikkus ehituse puhul nõutavatest dokumentidest on küll paranenud, aga siiski on veel kinnisvaraomanikke, kes ei ole kursis mida nad võivad oma hoone juures omavoliliselt teha ja mis vajab kohaliku omavalitsusega kooskõlastamist.

Ehitisregister

Nii ostul kui ka müügil on oluliseks infoallikaks Ehitisregister. Ehitisregistrist nähtub, kas elamu ja selle juurde kuuluvate hoonete ehitus- ja kasutusload on olemas või mitte. Nende puudumisel tuleb arvestada  edaspidiste kulutustega, mis tulenevad nende dokumentide taotlemisega seotud toimingutest.  Eramu ostul eluasemelaenu abil tuleb tellida sellele hindamine. Turuväärtuse määramisel on hindajad kohustatud hindama hoonet registrites olevate andmete järgi ning parendused võib vaid selgitava tähendusega. Hoone ehitusloa/kasutusloa olemasolul kajastaks Ehitisregister olemasolevat olukorda ning hoone hind võiks olla  parendustele vastavalt suurem.

Ehitusluba

Hoone püstitamise aluseks on ehitusluba. Selleks, et ehitusluba taotleda, on vaja koostada ehitusprojekt, mille alusel kohalik omavalitsus väljastab ehitusloa. Ehitusprojekt on ehitise või selle osa ehitamiseks ja kasutamiseks vajalike dokumentide kogum, mis koosneb tehnilistest joonistest, seletuskirjast, hooldusjuhendist ja muudest asjakohastest dokumentidest.

Ehitusluba on kohaliku omavalitsuse või riigi nõusolek püstitada ehitusloale märgitud maaüksusele või veekogusse ehitis ja ehitise teenindamiseks vajalikke rajatisi, laiendada ehitusloale märgitud ehitist või selle osa, rekonstrueerida ehitusloale märgitud ehitist või selle osa, lammutada ehitusloale märgitud ehitist või selle osa.

Ehitusprojekti juurde kuulub ka energiamärgis ning see esitatakse koos ehitusloa taotlusega kohalikule omavalitsusele. Energiamärgis on dokument, mis väljastatakse projekteeritavale või olemasolevale sisekliima tagamisega hoonele ja mille eesmärgiks on anda teada, milline on selle hoone projekteeritud energiavajadus või tegelik energiatarbimine.

Olemasolevad hooned

Vanemate hoonete puhul (eramud, vanad talud jne) on oluline jälgida, et hoone oleks üleüldse kantud Ehitisregistrisse. Kui seda ei ole tehtud, siis võivad pangad keelduda hoone võõrandamiseks laenu andmast. Sellisel juhul tuleks tellida mõõdistusprojekt, mille alusel on võimalik hoone ehitisregistrisse kanda.

Hoone ostmisel tuleks kindlasti võrrelda hoones olemasolevat pinda ning Ehitisregistris kajastatud andmeid. Seda selleks, et tagada eelmise omaniku juurdeehitatud, muudetud jne hoone osa seaduslikkus/luba. Muidu võib juhtuda, et esimese asjana tuleb uuel omanikul varem teostatud muudatusi seadustama hakata.

Lisaks on oluline küsida eelmiselt omanikult kõik hoone ehitusega seotud dokumendid. Vastasel juhul ei pruugi omanik teadmatusest anda ostjale kaasa kõiki pabereid, kuid hiljem neid taastama hakata on väga keeruline, kui mitte võimatu.

Kasutusluba

Ehitamise lõpetamisel on ehitise omanik kohustatud taotlema ehitisele kasutusluba või esitama ehitise likvideerimise korral ehitise teatise. Kasutusluba on kohaliku omavalitsuse või riigi nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele.

Ka kasutusloa puudumine võib kaasa tuua probleeme võõrandamisel. Paljud ostjad on muutunud teadlikumaks ja soovivad osta seadusele vastava projektdokumentatsiooniga maja. Lisaks sellele võib tekkida probleeme pangast laenu saamisega, kui hoonel ei ole kasutusluba. Ilma kasutusloata on hoone kasutamine ebaseaduslik ning kindlustusettevõtted võivad loobuda nii kindlustamisest kui ka hüvitise väljamaksmisest.

Suvila, aiamaja, taluhoone ja väikeehitise enda tarbeks ehitamise korral ei pea ehitajaks olema ehitusettevõtja, see teeb ka lihtsamaks kasutusloa taotlemise. Suuremate hoonete puhul on kasutusloa taotlemiseks vajalike dokumentide hulk suur ja kui mõni dokument on jäänud õigel ajal vormistamata, siis hiljem seda taastada on väga keeruline.

Enamus hoonete seadustamisega seotud töid vajavad asjatundja abi säästmaks aega ja raha.

Tagajärjed

Kohalikud omavalitsused on võtnud oma kriitilise pilgu alla puudulikult koostatud või üldse ilma seaduses nõutud lubade ja projektideta ehitatud, laiendatud ja renoveeritud hooned. Tegeletakse aktiivselt järelvalvetööga, kontrollimaks hoonete ehitusdokumentide nõuetele vastavust ja hoonete seaduspärasust. Tõsisemate puuduste ilmnemisel võidakse omanikule määrata rahatrahv. Teatud olukordades võidakse nõuda ka hoone lammutamist.

Kui on plaanis hakata hoonet laiendama tuleks nõu pidada arhitektiga, kuidas planeeritav hooneosa sobiks kokku juba olemasolevaga, kuidas kasutada ruumi otstarbekalt ja nii et see ei seaks kedagi ohtu ja vastaks ehitusnormidele. Ka korterite ümberehitamisel, kui muudetakse kandekonstruktsioone on vajalik ehitusluba. Omavolilised ja kooskõlastamata ümberehitused võivad hiljem kaasa tuua kohtuvaidlused naabrite ja omavalitsusega.

Liis Vavulski

arhitekt

DTZ Kinnisvaraekspert
tel. 626 4250